Iroda kialakítása és felújítása generálkivitelezésben
Bérelt vagy saját irodát alakítunk ki és újítunk fel: válaszfal, álmennyezet, padló, erős- és gyengeáram, világítás, klíma-átalakítás, vizes blokk, festés. Egy szerződéssel, egy felelős műszaki vezetővel, nettó egységáras ajánlattal.
Tájékoztató ár 2026:Bérlői kialakítás Cat A állapotú térben: válaszfal, álmennyezet-igazítás, padló, erős- és gyengeáram, világítás, festés, bútor nélkül, 160 000–240 000 Ft/m² + áfateljes ártáblázat- Ingyenes felmérés, időpont 48 órán belül
- Írásos, tételes ajánlat, rejtett tétel nélkül
- Egy kapcsolattartó az ajánlattól az átadásig
Ingyenes ajánlatkérés
1/3. lépés
Így végezzük az irodakialakítást
Egy iroda kialakításán négy-hat szakma dolgozik egymás után és egymás mellett: szárazépítő, villanyszerelő, gyengeáramú szerelő, klímás, burkoló, festő, sokszor üvegfalas és asztalos is. A megrendelőnek a legtöbb gondot a munkák közötti hézagok okozzák, kevésbé az egyes munkák ára: ki felel a klíma befúvójának új helyéért, ki zárja le az álmennyezet fölött a hanggátló falat, ki egyezteti a tűzjelző érzékelőit a ház karbantartójával. Generálkivitelezésben ezek egy kézben vannak.
Vállaljuk a Cat A állapotú bérlemény bérlői kialakítását, a régi kiosztás átépítését, a tisztasági felújítást festéssel és padlócserével, valamint a teljes átalakítást vizes blokkal és gépészettel. A kiosztási tervet a belsőépítész vagy a bérbeadó tervezője adja, ha nincs, tervezőt hozunk. Működő iroda mellett szakaszosan, éjszaka és hétvégén is dolgozunk. Az anyagot mi szerezzük be, a burkolat, a lámpák és a szaniterek típusát Ön választja, kérésre javaslatot adunk.
Az ár elsősorban attól függ, mennyi marad meg a meglévő kiosztásból. Egy festés és padlócsere a teljes átépítés töredéke, a válaszfalak hossza, a hálózati végpontok száma, a klíma átalakítása és egy új vizes blokk viszont gyorsan növeli a négyzetméterárat. Üzleti megrendelőnek nettó árat adunk, a 27% áfa a számlán külön sorban szerepel. A bejárás után helyiségenként bontott, tételes, írásos ajánlatot küldünk.
Amire figyelünk
Irodakialakítás árak 2026
Irodakialakítási sávok 2026-ra, alapterületre vetítve, anyaggal és munkadíjjal. Minden sor nettó ár, az áfa (27%) külön jön hozzá.
| Tétel | Ár | Megjegyzés |
|---|---|---|
| Tisztasági irodafelújítás: glettjavítás, festés, padlócsere, kisebb javítások | 45 000–65 000 Ft/m² + áfa | |
| Bérlői kialakítás Cat A állapotú térben: válaszfal, álmennyezet-igazítás, padló, erős- és gyengeáram, világítás, festés, bútor nélkül | 160 000–240 000 Ft/m² + áfa | |
| Régi iroda teljes átépítése bontással, vizes blokkal, klíma-átalakítással | 240 000–340 000 Ft/m² + áfa | |
| Gipszkarton válaszfal két réteg lappal, ásványgyapottal, hanggátló kivitelben | 17 000–22 000 Ft/m² + áfa | falfelületre |
| Álmennyezet kazettás vagy gipszkarton rendszerrel, világítás nélkül | 10 000–13 000 Ft/m² + áfa | |
| Személyzeti mosdó vagy teakonyha kialakítása vízzel, lefolyóval, burkolattal | 1 400 000–2 600 000 Ft/db + áfa | a helyiség méretétől és a strang távolságától függ |
| Éjszakai vagy hétvégi munkarend felára | +15–30% |
Tudnivalók, irodakialakítás
Mitől függ egy iroda kialakításának ára, mi a Cat A és a Cat B, hogyan készül a kiosztás és a bérbeadói jóváhagyás, mire figyeljen a hang, a klíma, a hálózat és a tűzvédelem miatt, és hogyan lehet működő iroda mellett dolgozni.
Frissítve: 2026. 11. 08.
Cat A, Cat B és a bérlői kialakítás
Az irodapiac két szintet különböztet meg. A Cat A az épület alapállapota, amelyet a bérbeadó ad át: álmennyezet, általános világítás, aljzat vagy emelt padló, alap klíma és tűzjelzés, használható mosdók. A Cat B a bérlő saját igénye szerinti kialakítás: tárgyalók, vezetői irodák, teakonyha, hálózati végpontok, akusztikai elemek, arculati falak.
A bérlő gyakran kialakítási hozzájárulást kap a bérbeadótól, amely a Cat B munkák egy részét fedezi. Ennek összegét és elszámolását a bérleti szerződés rögzíti. Kivitelezőként azt adjuk a bérlő kezébe, hogy tételesen lássa, melyik munka melyik keretből megy.
Mennyibe kerül 2026-ban
A Cushman & Wakefield 2026-os irodakialakítási felmérése Budapestre nagyjából 1 250 EUR/m² teljes költséget mutat. Ebben a bútor, az informatika, a tervezés és a díjak is benne vannak. Az építési munkák ennek jellemzően a nagyobbik felét adják, a bútor és a technika a többit.
| Munka | Tartalom | Tájékoztató ár 2026, nettó |
|---|---|---|
| Tisztasági felújítás | festés, glettjavítás, padlócsere | 45 000–65 000 Ft/m² |
| Bérlői kialakítás Cat A térben | válaszfal, padló, hálózat, világítás, festés | 160 000–240 000 Ft/m² |
| Teljes átépítés | bontás, vizes blokk, klíma-átalakítás | 240 000–340 000 Ft/m² |
| Hanggátló gipszkarton fal | két réteg lap, ásványgyapot | 17 000–22 000 Ft/m² falfelület |
Kiosztás, hang és klíma
A kiosztás a munkahelyek számából és a csendes helyek arányából indul. Egy nyitott tér és néhány fókuszszoba másképp terheli a klímát és a hálózatot, mint a sok kis cellairoda. A tárgyalók és a vezetői szobák falát a födémig visszük, vagy az álmennyezet fölött is lezárjuk, különben a hang a gépészeti téren át terjed.
Ha új fal kerül a korábbi nyitott térbe, a befúvókat és az elszívókat is át kell helyezni, a termosztátokat a helyiségekhez kell rendelni. Ezt a gépészeti tervező a kiosztással együtt méretezi, mi pedig a ház karbantartójával egyeztetve bekötjük.
- tárgyaló és vezetői iroda: hanggátló fal a födémig, tömített ajtó
- nyitott tér: akusztikus álmennyezet vagy falpanel
- teakonyha: víz, lefolyó és elszívás a strang közelében
- szerverszekrény: külön áramkör, hűtés, zárható helyiség
Tűzvédelem és menekülés
Az Országos Tűzvédelmi Szabályzat (54/2014. BM rendelet) szerint a menekülési útvonalnak használhatónak és a tűz hatásaitól védettnek kell maradnia. Egy új válaszfal, egy bezárt ajtó vagy egy áthelyezett pult ezt megváltoztathatja, ezért a kiosztásnál a tervező a menekülési távolságokat is ellenőrzi.
A beépített tűzjelző érzékelőinek áthelyezését a rendszer karbantartója végzi, az álmennyezet és a burkolatok anyagát a helyiség használatához választjuk. Az engedélyezési feltételeket a tervezővel és a hatósággal egyeztetjük.
Munka működő iroda mellett
- Szakaszolás: melyik terület mikor ürül, hová költöznek közben a munkahelyek.
- Porvédelem: porfal ideiglenes ajtóval, a szellőzés lezárása a munkaterület felől.
- Zajos munkák munkaidőn kívül: bontás, vésés, fúrás, csiszolás.
- Napi takarítás, a szakasz visszaadása hétfő reggelre.
- Átadás szakaszonként, hibalistával, a teljes befejezés után végső bejárással.
Mit kap az átadáskor
Az átadáskor megvalósulási alaprajzot kap a falakkal, a végpontokkal és az áramkörökkel, a gyengeáramú hálózat mérési jegyzőkönyvét, a beépített gépek és lámpák dokumentációját, valamint a jótállási feltételeket. Bérleménynél ugyanez a csomag segít a bérbeadói átvételen és a későbbi visszaadáskor.
Források
- Office Fit Out Cost Guide 2026, Budapest all-in kialakítási költség, Cushman & Wakefield Hungary
- Generálkivitelezés árak 2026 (nettó árak), JóSzaki
- 54/2014. (XII. 5.) BM rendelet az Országos Tűzvédelmi Szabályzatról, Nemzeti Jogszabálytár
- 2026/4. adózási kérdés, hatósági engedélyhez és bejelentéshez kötöttség a belföldi fordított adózásnál, NAV
Tipikus hibák, amiket elkerülünk
Hanggátló fal az álmennyezetig
Ha a tárgyaló fala csak az álmennyezetig ér, a beszéd fölötte átjut a szomszéd helyiségbe. A falat a födémig visszük, vagy az álmennyezet fölött is lezárjuk.
Klíma a régi kiosztás szerint
Új válaszfal után egy helyiségbe nem jut befúvás, a másikba kettő. A gépészeti átalakítást a kiosztással együtt tervezzük, nem utólag.
Lámpák hosszú szállítási idővel
A tervezett lámpatest vagy üvegfal hetekig gyártódik, és a végén ez tolja a költözést. Ezeket a szerződéskötéskor rendeljük meg.
Így dolgozunk
- 1
Ajánlatkérés
Küldje el az alapterületet, a kiosztási tervet vagy vázlatot, a munkahelyek számát és a beköltözés dátumát. A bérbeadó műszaki leírása sokat segít.
- 2
Helyszíni bejárás
Díjmentes, az időpontot 48 órán belül egyeztetjük. Megnézzük a hálózatokat, az álmennyezet feletti teret, a klíma rendszerét, a teherliftet és a házirendet.
- 3
Tételes ajánlat és ütemterv
Helyiségenként bontott nettó ajánlat, a hosszú szállítási idejű tételek listája, szakaszolás működő iroda esetén, a bérbeadói jóváhagyáshoz szükséges rajzok.
- 4
Kivitelezés és átadás
Heti egyeztetés a megrendelővel, átadás hibalistával, mérési jegyzőkönyvekkel, megvalósulási rajzzal és a gépek dokumentációjával.
Gyakori kérdések
Mennyibe kerül egy iroda kialakítása 2026-ban?
Mi a különbség a Cat A és a Cat B állapot között?
Mennyi idő alatt készül el egy iroda?
Tudnak dolgozni működő iroda mellett?
Ki egyezteti a bérbeadóval?
Kell tűzvédelmi terv egy irodaátalakításhoz?
Nettó vagy bruttó az oldalon szereplő ár?
Kérjen ajánlatot két perc alatt
Írja meg az iroda alapterületét, a jelenlegi állapotát (üres bérlemény, régi kiosztás, működő iroda), hány munkahely és tárgyaló kell, és mikorra kell beköltözni. Ha van kiosztási terv vagy bérbeadói műszaki leírás, csatolja.