Társasház-felújítás a közgyűlési határozattól az átadásig

A törvény 1. § (2) bekezdése szerint az épület tartószerkezetei és az épület biztonságát szolgáló részei közös tulajdonban vannak, akkor is, ha egy lakás területén belül helyezkednek el. A tető, a homlokzat, a lépcsőház, a födémek, a felszálló vezetékek és a pince közös része így a közösségé.

A közös részek felújításának költségét a tulajdonostársak viselik, alapesetben a tulajdoni hányaduk szerint, ha a szervezeti-működési szabályzat másképp nem rendelkezik.

A közgyűlés kizárólagos hatáskörébe tartozik a közös tulajdonban álló épületrészek fenntartásáról és a közösséget terhelő kötelezettségek vállalásáról szóló döntés (28. § (1) b)–c)). A közgyűlést a közös képviselő hívja össze (33. § (1)), és akkor határozatképes, ha a jelenlévők az összes tulajdoni hányad több mint felével rendelkeznek (36. § (1)).

A szavazati jog a tulajdoni hányadhoz igazodik, és ha a törvény mást nem ír elő, a jelenlévők tulajdoni hányad szerinti egyszerű többsége dönt (38. § (1)–(2)). Egyes kérdésekhez a törvény vagy az SZMSZ ennél magasabb arányt kér, ezt a közös képviselő a napirend előkészítésekor ellenőrzi.

A 43. § (1) bekezdése szerint a közös képviselő előkészíti és végrehajtja a közgyűlés határozatait, és megteszi a szükséges intézkedéseket az épület fenntartásáért. A gyakorlatban ő kér ajánlatot, ő viszi a közgyűlés elé, a határozat után ő köti meg a szerződést, és ő tartja a kapcsolatot a kivitelezővel.

A közös képviselő nem műszaki ellenőr. Nagyobb munkánál a közgyűlés dönthet arról, hogy a közösség műszaki ellenőrt is megbíz, aki a helyszínen az ő érdeküket képviseli.

Pályázatnál a kiírás gyakran pontosan előírja, mi szerepeljen a határozatban, ezt a közös képviselő a kiírásból veszi át. Ha a határozat hiányos, a szerződés aláírása vagy a pályázat elbírálása elakadhat.

• a munka pontos megnevezése és műszaki tartalma
• a kiválasztott kivitelező neve
• az elfogadott ajánlat összege, bruttó vagy nettó jelöléssel
• a pénzügyi forrás: felújítási alap, pótbefizetés, hitel, pályázat
• a közös képviselő felhatalmazása a szerződés aláírására
• ha van, a műszaki ellenőr megbízása

1. Bejárás a közös képviselővel, a ház iratainak átnézése.
2. Tételes ajánlat változatokkal, ha kell, lakásonkénti bontásban.
3. Közgyűlés és határozat.
4. Szerződés, ütemterv kifüggesztése a lépcsőházban.
5. Kivitelezés lakott házban, előre bejelentett szünetekkel.
6. Átadás-átvétel a közös képviselővel, hibalista, jótállás.

A munka fedezete lehet a felújítási alap, pótbefizetés, a társasháznak nyújtott hitel vagy önkormányzati támogatás. Több budapesti kerület 2026-ban is írt ki pályázatot társasházaknak, például a XIII. kerület kamatmentes támogatást. A pályázatot a közös képviselő nyújtja be, a kivitelező az ajánlatot a kiírás formájához igazítja.